Direito Imobiliário

A extrajudicial é feita em cartório e é mais rápida, mas exige que todos os documentos e a concordância dos confrontantes estejam em ordem. Quando há disputa ou documentação incompleta, o caminho é o judicial.

São terrenos que margeiam o mar, rios e lagoas sob domínio da União, regidos por regras próprias — laudêmio, foro, cessões — que não se aplicam a um imóvel comum. Precisam de análise específica antes de qualquer transação.

O laudêmio é devido à União na transferência onerosa de imóvel foreiro e cabe, como regra, a quem transmite, ou seja, quem está vendendo. Nada impede que comprador e vendedor combinem outra divisão no contrato, mas esse acordo vale entre eles: perante a União, a cobrança segue a regra legal. É um dos pontos que mais atrasa escritura quando ninguém tratou dele antes.

A Certidão de Autorização para Transferência é o documento pelo qual a Secretaria de Patrimônio da União autoriza a transmissão de um imóvel foreiro ou ocupado. Sem ela o cartório não lavra a escritura. Obtê-la exige regularidade cadastral e pagamento das obrigações pendentes, o que costuma levar mais tempo do que as partes previram no compromisso.

Comprar imóvel confiando apenas na matrícula registrada envolve risco calculado.

A favor do comprador: a fé pública registral presume verdadeiro o que consta do cartório e ampara a alegação de boa-fé; e a garantia da evicção permite reaver do vendedor os prejuízos se o imóvel, ou parte dos direitos sobre ele, for perdido por vício anterior à compra — proteção reforçada quando o contrato a prevê expressamente.

Contra o comprador: essa fé pública não é absoluta. Penhoras, execuções fiscais e disputas trabalhistas podem constar apenas em cartórios de distribuição ou nos autos judiciais, sem chegar à matrícula — e é justamente nesse ponto que os credores se apoiam para tentar alcançar o bem mesmo depois de vendido.

Vale entre quem assinou, mas não transfere a propriedade: perante terceiros e perante o registro, o dono continua sendo quem consta na matrícula. Isso significa que o imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor, inventariado por seus herdeiros ou vendido de novo. Regularizar quase sempre custa menos do que o litígio que a informalidade produz.