Receber um ofício da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) comunicando uma vistoria no imóvel costuma gerar apreensão — e com razão: dependendo do que for apurado, podem surgir novas cobranças, restrições à venda, multas e até ordem de desocupação. Mas nem toda vistoria tem o mesmo objetivo, e a resposta adequada depende de identificar, logo de início, de qual delas se trata.

Em linhas gerais, a SPU vistoria imóveis em duas situações: para demarcar os terrenos de marinha, isto é, definir até onde vai o patrimônio da União naquele trecho; e para fiscalizar a ocupação de áreas que já são da União, conferindo se o uso corresponde ao que está cadastrado e autorizado. Os dois procedimentos têm regras, prazos e defesas diferentes.

O que são terrenos de marinha

Os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União. A lei os define como a faixa de 33 metros, medidos horizontalmente em direção à terra, a partir da posição da linha da preamar média de 1831, no litoral, nas margens de rios e lagoas até onde se faça sentir a influência das marés e em torno das ilhas situadas nessas zonas. Os acrescidos de marinha são as áreas formadas, natural ou artificialmente, para o lado do mar, dos rios ou das lagoas, em seguimento a esses terrenos — é o caso típico dos aterros.

A referência a 1831 explica boa parte dos conflitos. A linha não é medida na praia de hoje: é reconstituída pela SPU a partir de documentos históricos, plantas antigas e estudos técnicos. Como toda reconstituição, está sujeita a erro, a revisão e a questionamento.

Ter a escritura registrada em nome próprio não resolve a questão: o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sumulado de que os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não valem contra a União. E a identificação desses terrenos ainda não terminou — a lei autoriza a SPU a concluí-la até 31 de dezembro de 2028. Por isso, novas demarcações continuam alcançando imóveis que nunca haviam sido tratados como terreno de marinha.

Vistoria de demarcação

A demarcação fixa a posição da linha da preamar média de 1831 e, com ela, a faixa que pertence à União. A SPU realiza audiência pública nos municípios abrangidos, para colher documentos históricos e cartográficos e prestar esclarecimentos à população. Traçada a linha, os interessados certos — na área urbana, o responsável pelo imóvel cadastrado na SPU ou no IPTU — devem ser notificados pessoalmente e têm 60 dias para impugnar o traçado. A condição de interessado certo independe de título registrado em cartório. Os interessados incertos são chamados por edital, com o mesmo prazo.

A exigência de notificação pessoal tem história. Em 2011, o Supremo Tribunal Federal suspendeu, em medida cautelar, a regra que permitia convocar os interessados apenas por edital, e a lei foi alterada em 2015 para restabelecer a notificação pessoal. Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetitivos, fixou que o chamamento feito exclusivamente por edital é válido quando praticado entre 31/5/2007 e 28/3/2011, período em que vigorou a regra depois suspensa pelo STF. Fora dessa janela, a falta de notificação pessoal dos interessados certos é argumento relevante contra demarcações antigas.

Vistoria de fiscalização da ocupação

Quando o imóvel já é reconhecido como da União e está cadastrado na SPU — com seu RIP, o Registro Imobiliário Patrimonial —, a vistoria costuma ter outro foco: comparar a área efetivamente ocupada com a área cadastrada e verificar se há construções, aterros, cercas ou equipamentos instalados sem autorização.

Obras e instalações feitas em bens da União sem prévia autorização, ou em desacordo com a autorização concedida, caracterizam infração administrativa. As sanções vão do embargo e da multa — mensal, enquanto a infração persistir — à desocupação e à demolição ou remoção do que foi feito, caso não seja passível de regularização. Constatada a infração, a SPU intima o responsável para, em 30 dias, comprovar a regularidade ou promover a regularização. Se a ocupação estiver em desacordo com a lei, a União pode ainda imitir-se na posse e cobrar indenização de 10% ao ano sobre o valor do terreno até a desocupação.

Nesse tipo de vistoria, o que costuma decidir o caso é a documentação: a área cadastrada, as autorizações existentes, a natureza das estruturas e a possibilidade de regularizá-las.

“Interesse público”: a mesma expressão, sentidos diferentes

A expressão aparece com frequência nesses processos, e vale separar os sentidos. O que produz efeitos contra o ocupante é a declaração de interesse do serviço público, feita pela própria União por portaria do Secretário do Patrimônio da União. É assim considerado o imóvel necessário a projetos públicos, sociais ou econômicos de interesse nacional, à preservação ambiental, à proteção dos ecossistemas naturais e à defesa nacional. Imóvel nessa condição não pode ser aforado, e a certidão exigida pelos cartórios para escriturar só é emitida se a área não estiver em zona de interesse do serviço público.

Somam-se a isso as áreas de uso comum do povo, como as praias, às quais a lei assegura acesso livre e franco. A legislação também veda a regularização de ocupações que comprometam essas áreas, as de preservação ambiental e outras destinadas a fins públicos.

Coisa diferente são as manifestações de outros órgãos — por exemplo, uma declaração do Município sobre a relevância local de determinada ocupação. Esses documentos podem instruir o processo e reforçar a posição do ocupante, mas não vinculam a União, a quem cabe decidir sobre o próprio patrimônio.

Como ler o ofício

Antes de qualquer providência, vale localizar no documento três informações:

  • Qual é o procedimento. Demarcação ou fiscalização? O assunto, o número do processo (em regra, no sistema SEI) e o setor que assina costumam indicar. A defesa muda completamente conforme o caso.
  • A data da ciência e o prazo. Na demarcação, são 60 dias para impugnar, contados da notificação; na fiscalização, a intimação abre 30 dias para comprovar a regularidade ou regularizar. Os prazos correm de forma contínua a partir da cientificação oficial, excluído o dia do começo e incluído o do vencimento.
  • O fundamento técnico e a área atingida. Laudo, relatório de vistoria, fotografias e plantas mostram o que foi constatado e onde. Sobrepor esse material à matrícula, ao cadastro na SPU e a um levantamento topográfico revela o que de fato está em discussão.

O que muda na prática

  • Obrigações anuais. O ocupante de imóvel da União fica sujeito ao pagamento de taxa de ocupação ou, se o imóvel for aforado, de foro.
  • Laudêmio nas vendas. A transferência onerosa depende do prévio recolhimento, pelo vendedor, de laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.
  • Certidão da SPU para escriturar. Os cartórios não lavram nem registram escrituras sem a certidão da SPU — a CAT, Certidão de Autorização para Transferência —, que declara o laudêmio recolhido, o vendedor em dia com as obrigações do imóvel e a área fora de zona de interesse do serviço público. Pendências abertas por uma vistoria tendem a atrasar a certidão e, com ela, a venda.
  • Financiamento. Instituições financeiras costumam exigir a situação regular perante a SPU antes de aprovar crédito com garantia no imóvel.
  • Cobranças retroativas, com limite. O crédito patrimonial deve ser constituído em até dez anos e cobrado em até cinco; além disso, a cobrança de períodos anteriores ao conhecimento dos fatos pela União fica limitada a cinco anos.

Como responder

Na demarcação, a impugnação deve enfrentar o que sustenta o traçado, em duas frentes. A técnica: levantamento topográfico, plantas e documentos históricos que mostrem erro na posição atribuída à linha de 1831, ou mudança de critério sem justificativa em relação a demarcações anteriores. A procedimental: falhas de notificação e de contraditório, sobretudo a falta de notificação pessoal.

Na fiscalização, a resposta costuma concentrar-se em demonstrar a regularidade da ocupação e das estruturas, ou o caminho para regularizá-las — o que afasta as sanções mais graves, como a demolição. O recurso administrativo é limitado a duas instâncias.

Em ambos os casos, a autoridade pode dar efeito suspensivo ao recurso quando houver justo receio de prejuízo de difícil ou incerta reparação — pedido relevante quando há uma venda em andamento ou risco de demolição.

Um cuidado importante: bens públicos não se adquirem por usucapião. O tempo de ocupação, por si só, não afasta o domínio da União; ele importa, isso sim, para limitar cobranças antigas, pelos prazos de decadência e prescrição.

Deixar o prazo passar não equivale a concordar, mas faz o processo seguir sem a versão do ocupante. Esgotada ou inviável a via administrativa, a discussão vai à Justiça Federal, por envolver a União.

Um exemplo hipotético

Imagine um lote urbano em que uma nova demarcação passa a incluir 40% da área na faixa de acrescidos de marinha. Ao examinar o processo, verifica-se que o laudo adotou, para a linha de 1831, uma posição diferente da que constava de demarcação anterior no mesmo trecho, sem explicar a mudança. A impugnação, apresentada dentro dos 60 dias, não precisa negar a existência de terreno de marinha na região: concentra-se no critério que ampliou a faixa, pede a revisão do traçado e, diante de uma venda já negociada, requer que a nova demarcação não produza efeitos até a decisão final.

Em resumo

  • Identifique se a vistoria é de demarcação ou de fiscalização.
  • Anote a data da ciência e o prazo aplicável.
  • Reúna a matrícula, o cadastro na SPU (RIP), as autorizações existentes, um levantamento topográfico e os documentos antigos do imóvel.
  • Responda no prazo, com argumentos técnicos e procedimentais.
  • Avalie o impacto sobre vendas, financiamentos e cobranças antes de assumir novos compromissos envolvendo o imóvel.

O escritório atua em questões envolvendo imóveis da União e pode examinar o ofício recebido e a documentação do imóvel.