Desde 2016, é possível obter o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. A possibilidade foi criada com o novo Código de Processo Civil, e o procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, cujas normas hoje estão reunidas no Código Nacional de Normas do foro extrajudicial.

Quando a posse está bem documentada e não há disputa, esse caminho tende a ser mais rápido que o judicial. Quando falta um desses dois elementos, ele trava — e saber onde isso costuma acontecer evita perda de tempo e de dinheiro.

O que não muda: os requisitos da usucapião

A via extrajudicial altera o procedimento, não o direito. Continuam valendo os requisitos da modalidade pretendida, previstos na Constituição e na lei civil. Em todas elas, a posse precisa ser exercida com intenção de dono, de forma contínua e sem oposição. Por isso a posse do locatário ou do comodatário, que reconhece a propriedade de outra pessoa, não leva à usucapião. Os prazos variam conforme a modalidade:

  • Extraordinária: 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé; 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver realizado obras ou serviços produtivos.
  • Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé; 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado, desde que o possuidor nele more ou tenha feito investimentos de interesse social e econômico.
  • Especial urbana: 5 anos, para área urbana de até 250 m² utilizada como moradia, por quem não seja proprietário de outro imóvel.
  • Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela tenha moradia e não seja proprietário de outro imóvel.
  • Familiar: 2 anos, em favor de quem permaneceu com exclusividade no imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.

O possuidor pode somar à sua a posse de seus antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas — e, na usucapião ordinária, também com justo título e boa-fé.

Como funciona o procedimento

O pedido é apresentado ao cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e, por exigência legal, o requerente deve estar representado por advogado ou por defensor público. O requerimento é instruído com:

  1. Ata notarial, lavrada por tabelião, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores e as circunstâncias em que ela é exercida. Para isso, o tabelião pode diligenciar no imóvel, examinar documentos e ouvir testemunhas.
  2. Planta e memorial descritivo elaborados por profissional legalmente habilitado, com a respectiva ART ou RRT, assinados também pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e nas dos imóveis confinantes.
  3. Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
  4. Documentos da posse — justo título, se houver, e o que mais demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de IPTU, contas de consumo e contratos.

Recebido o pedido, o registrador:

  • notifica os titulares de direitos que não tenham assinado a planta, para que se manifestem em 15 dias — e, desde 2017, o silêncio é interpretado como concordância;
  • dá ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que também dispõem de 15 dias para se manifestar;
  • publica edital para ciência de terceiros eventualmente interessados.

Estando a documentação em ordem e não havendo impugnação, o oficial registra a aquisição com as descrições apresentadas, abrindo nova matrícula, se for o caso. Como a usucapião é forma de aquisição originária, o cartório não exige o pagamento de ITBI para o registro.

O que costuma travar o pedido

  1. Impugnação de confrontante ou do proprietário registral. É o obstáculo mais comum. Divergência fundamentada sobre divisas ou oposição justificada do titular da matrícula impedem a conclusão do pedido no cartório: o registrador remete o procedimento ao juízo competente. Já a impugnação sem fundamento não é admitida pelo registrador.
  2. Titulares de direitos que não são localizados. Proprietários falecidos sem inventário, empresas extintas e herdeiros desconhecidos são frequentes em imóveis antigos. A lei admite a notificação por edital de quem estiver em lugar incerto ou não sabido, mas a pesquisa prévia precisa ser consistente, sob pena de exigências sucessivas do cartório.
  3. Falhas técnicas na planta e no memorial. Medidas que não fecham, sobreposição a matrículas vizinhas ou descrição incompatível com a realidade do terreno geram exigências e, se não corrigidas, a recusa do pedido.
  4. Imóvel público, no todo ou em parte. Bens públicos não se adquirem por usucapião. A manifestação contrária do ente público cientificado leva o procedimento ao Judiciário e, confirmada a natureza pública da área — como ocorre com terrenos de marinha —, afasta a usucapião nessa parte.
  5. Prova de posse insuficiente. A ata notarial não pode basear-se apenas em declarações do requerente. Sem documentos, imagens ou testemunhos que sustentem o tempo e a qualidade da posse, o pedido tende a ser recusado pelo registrador — e a prova seria igualmente frágil em juízo.

Ônus e gravames registrados na matrícula, como hipoteca ou penhora, não impedem por si sós o reconhecimento extrajudicial. Os titulares desses direitos são notificados e podem impugnar o pedido; a impugnação pode ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador e, não havendo acordo, impede a via extrajudicial.

Há, porém, um limite importante: o reconhecimento em cartório não extingue restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos, como a penhora. O cancelamento deve ser pedido à autoridade que emitiu a ordem, a menos que o ente público ou o credor concorde expressamente com a extinção no próprio procedimento.

Se o pedido travar, o trabalho não se perde

A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião. E, havendo impugnação justificada, o procedimento não é simplesmente arquivado: o registrador remete os autos ao juízo competente da comarca do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. Ata notarial, planta, memorial e documentos já reunidos passam a instruir o processo judicial.

Antes de começar

O diagnóstico mais útil vem antes de contratar a planta e a ata notarial: examinar a matrícula do imóvel e as das áreas vizinhas, identificar quem são os titulares de direitos e verificar se há sinais de resistência ou de área pública envolvida. Esse levantamento indica se a via extrajudicial é realista ou se é mais eficiente propor diretamente a ação judicial.

O escritório atua em usucapião judicial e extrajudicial e pode avaliar a documentação do imóvel antes do início do procedimento.